매도 전 샷시 교체, 결론은 하자 증거가 있느냐입니다
매수인이 집을 볼 때 샷시에서 확인하는 것은 브랜드나 유리 사양보다 눈에 보이는 하자입니다. 창 주변 벽지의 곰팡이, 유리 사이에 낀 뿌연 습기, 레일에 걸려 덜컹거리는 창짝, 누렇게 변한 실리콘이 대표적입니다. 이런 흔적은 가격 협상의 근거가 되고, 매수인은 대개 실제 수리비보다 넉넉하게 깎으려 합니다.
반대로 창이 낡았어도 결로 흔적 없이 부드럽게 열리고 닫힌다면, 매도인이 큰 비용을 들여 전체 교체를 해도 그 비용이 매매가에 그대로 반영된다고 기대하기 어렵습니다. 매수인 중에는 입주 전 인테리어를 새로 하면서 샷시를 자기 취향으로 고르려는 사람도 있습니다. 정리하면, 눈에 보이는 하자가 있으면 그 하자를 없애는 범위까지만 고치고, 하자가 없으면 그대로 두되 상태를 정확히 알리는 쪽이 대개 합리적입니다.
전체 교체, 부분 수리, 그대로 매도 비교
| 항목 | 전체 교체 | 부분 수리 | 그대로 매도 |
|---|---|---|---|
| 드는 시간 | 실측·제작·시공 일정 필요 | 하루 이내인 경우 많음 | 없음 |
| 집 보여줄 때 인상 | 새 창이 눈에 띔 | 하자 흔적 제거 | 연식이 그대로 보임 |
| 협상에 미치는 영향 | 하자 논쟁 줄어듦 | 하자 근거 줄어듦 | 하자 있으면 감액 요구 |
| 매수인 취향 반영 | 불가 | 여지 남음 | 매수인이 직접 선택 |
| 사후 책임 | 시공 하자 보증 승계 확인 필요 | 수리 범위만 | 고지한 상태 기준 |
부분 수리는 실리콘 재시공, 모헤어 교체, 롤러 교체, 잠금장치 교체처럼 하자 증상 하나를 직접 없애는 작업입니다. 전체 교체와 달리 매수인의 선택권을 남겨두면서 협상 근거만 지울 수 있다는 점이 매도 직전에 잘 맞습니다. 수리와 교체의 일반적인 경계는 샷시 수리와 교체 판단에서 다룹니다.
매수인이 실제로 보는 창의 하자와 그 원인
집을 보러 온 사람은 짧은 시간에 창을 한 번 열어보고, 창 아래 벽과 모서리를 훑어봅니다. 그 몇 초에 드러나는 증상과 원인을 알면 무엇을 고쳐야 하는지가 분명해집니다.
| 보이는 증상 | 흔한 원인 | 매도 전 조치 |
|---|---|---|
| 유리 사이 뿌연 습기 | 복층유리 밀봉 손상 | 해당 유리만 교체 검토 |
| 창 아래 벽지 곰팡이 | 프레임 결로, 실리콘 틈 | 원인 확인 후 실리콘·마감 보수 |
| 창이 무겁고 덜컹거림 | 롤러 마모, 레일 이물 | 롤러 교체, 레일 청소 |
| 잠금장치 헛돎 | 크레센트·핸들 마모 | 잠금 부품 교체 |
| 실리콘 검게 변색 | 곰팡이, 경화·들뜸 | 기존 실리콘 제거 후 재시공 |
유리 사이 습기는 닦아서 없어지지 않기 때문에 매수인 눈에 가장 확실한 하자로 보입니다. 원인과 교체 범위는 유리 사이 습기에서 확인하세요. 곰팡이는 표면만 닦아도 재발하므로 결로 원인을 먼저 봐야 합니다.
그대로 팔 때 챙길 고지와 계약서 특약
흔한 오해는 하자를 말하지 않으면 매도인이 유리하다는 생각입니다. 매수인이 쉽게 발견하기 어려운 하자를 알고도 숨기면 잔금 이후 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 반대로 알고 있는 상태를 미리 알리고 계약서 특약에 남기면, 그 상태를 전제로 가격이 정해진 것이 되어 이후 다툼의 여지가 줄어듭니다. 하자담보책임의 구체적인 범위는 계약 내용에 따라 달라지므로 중개사무소와 특약 문구를 함께 정하세요.
- 고지할 내용을 창별로 적습니다. 예를 들어 작은방 창 유리 사이 습기, 거실창 롤러 소음처럼 위치와 증상을 구체적으로 남깁니다.
- 사진을 남겨둡니다. 계약 시점의 창 상태 사진은 잔금 무렵 상태와 비교하는 기준이 됩니다.
- 누수 이력은 따로 알립니다. 비가 들이친 이력은 아래 세대나 벽체 문제와 얽힐 수 있어 결로보다 무겁게 다뤄집니다. 누수 원인은 샷시 누수에서 확인하세요.
교체를 하기로 했다면 일정과 보증을 먼저 보세요
전체 교체를 하기로 했다면 공사 자체보다 일정과 서류가 매도에 더 큰 영향을 줍니다. 샷시는 현장 실측 뒤 제작에 들어가므로 계약 즉시 설치되지 않고, 아파트는 관리사무소 신고와 엘리베이터 사용 협의가 필요합니다. 집을 보여주는 기간과 공사가 겹치면 철거 중인 집을 보여주게 되니 순서를 먼저 정해야 합니다.
- 실측부터 시공 완료까지의 일정을 업체에 확인하고 매물 공개 시점과 맞추기
- 관리사무소 공사 신고와 이웃 동의 절차 확인 (관리사무소 신고 절차)
- 시공 하자 보증이 새 소유자에게 이어지는지, 보증서 명의 변경이 필요한지 문의
- 보증서, 견적서, 제품 사양서, 에너지소비효율등급 라벨 사진을 매수인에게 넘길 서류로 정리
- 창 사이 결로가 심했던 방은 교체 후에도 환기 습관을 매수인에게 안내
보증 승계 여부는 업체마다 다르므로 계약 전에 문서로 확인해야 합니다. 보증서에서 볼 항목은 샷시 AS 보증에 정리했습니다.
직접 해보는 매도 전 창 점검 순서
업체를 부르기 전에 매수인의 눈으로 창을 한 바퀴 점검하면, 교체가 필요한지 수리로 충분한지가 대부분 드러납니다. 맑은 날 오전보다 결로가 남아 있는 겨울 아침이나 비 온 다음 날이 하자를 찾기 좋습니다.
- 모든 창을 끝까지 열었다 닫으며 걸리는 지점, 소리, 손에 느껴지는 무게를 메모합니다.
- 잠금장치를 걸었을 때 창짝이 프레임 쪽으로 당겨지는지, 헛도는지 봅니다.
- 유리 가장자리 간봉 부근에 물방울이나 뿌연 막이 있는지 비스듬히 비춰 봅니다.
- 창 아래 벽지와 걸레받이, 창대 모서리를 손전등으로 비춰 얼룩과 들뜸을 찾습니다.
- 바깥쪽 실리콘이 갈라졌거나 떨어진 곳이 있는지 손이 닿는 범위에서만 확인합니다.
점검 결과를 사진과 함께 보내주시면 온담창호는 교체 없이 수리로 정리할 수 있는 항목과 교체가 필요한 창을 나눠서 안내드립니다. 견적 비교는 샷시 견적서 보는 법을 참고하세요.
자주 묻는 질문
Q. 샷시를 새로 하면 집값이 그만큼 오르나요?
교체 비용이 매매가에 그대로 더해진다고 보기는 어렵습니다. 하자로 인한 감액 요구를 막는 효과가 더 현실적인 기대치입니다.
Q. 매수인이 샷시 교체 비용만큼 깎아달라고 하면요?
실제 하자가 있는 창과 수리로 해결되는 범위를 나눠 견적을 받아두면 협상 근거가 됩니다. 전체 교체 비용 기준의 감액 요구와 실제 수리 범위는 다를 수 있습니다.
Q. 세입자가 사는 상태로 팔 때도 교체할 수 있나요?
거주 중 교체는 가능하지만 세입자와 일정, 가구 이동, 보양 범위를 미리 합의해야 합니다. 매도 일정이 촉박하면 부분 수리가 현실적입니다.
Q. 교체한 샷시 보증은 매수인에게 넘어가나요?
업체마다 다릅니다. 보증서에 명의 변경 조건이 있는지 계약 전에 확인하고, 관련 서류를 잔금 때 함께 넘기세요.
이 글은 일반적인 선택 가이드입니다. 현장 진단과 해당 제품의 공식 기술자료를 대신하지 않습니다.